Aufruf des CEO: Den Moment nutzen, während die WP Carey-Aktie bei einer Rendite von 6,3 % um 20 % fällt (WPC)

B4LLS

Ich habe zu Beginn der Pandemie strategisch damit begonnen, in WP Carey (NYSE:WPC) und andere Triple-Net-Lease-REITs zu investieren, was sich als kluge Entscheidung erwiesen hat. Im Laufe der Zeit hat sich diese besondere Investition gemessen am investierten Kapital zu einer der Top-Ten-Positionen in meinem wachsenden Dividendenportfolio entwickelt.

Während der Pandemie gelang es mir, Aktien von WP Carey zu verschiedenen Preisen zu erwerben, die von nur 40 $ bis zu 82 $ reichten. Diese Entscheidungen haben mich nie bereut. Die bemerkenswerte Leistung von WP Carey beim Mieteinzug während der Pandemie sowie die Fähigkeit des Unternehmens, die Herausforderungen durch COVID-19 zu meistern, haben seine Position gefestigt und das Vertrauen der Anleger gestärkt. Dies ermöglichte es dem Management, sich auf weitere Investitionen zu konzentrieren und Vermögenswerte zu Notpreisen zu erwerben.

Drei Jahre später zeigt sich, dass das Unternehmen floriert. Das Unternehmen hat im ersten Quartal 2023 einen bemerkenswerten FFO und kontinuierlich steigende Umsätze erzielt. Trotz der starken Leistung des Unternehmens verzeichnete der Aktienkurs einen erheblichen Rückgang und fiel unter 70 US-Dollar. Diese Situation ist in erster Linie auf Überreaktionen des Marktes und übertriebene Befürchtungen hinsichtlich der Auswirkungen höherer Zinssätze zurückzuführen.

Ehrlich gesagt hätte ich nie damit gerechnet, dass der Aktienkurs wieder unter 70 US-Dollar fallen würde, es sei denn, es kam zu einer größeren Katastrophe oder Krise. Die gegenwärtigen Umstände sind jedoch nicht als beides zu qualifizieren. WP Carey ist weiterhin in hervorragender Verfassung und die Reaktion des Marktes erscheint angesichts der soliden Fundamentaldaten und Wachstumsaussichten des Unternehmens ungerechtfertigt.

WP Carey erzielte für 2023 ein sehr solides Ergebnis. Der Gewinn im ersten Quartal fiel stärker aus als erwartet, da der FFO 1,31 US-Dollar erreichte und damit die Schätzungen deutlich um 0,04 US-Dollar übertraf. Der FFO stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,02 US-Dollar, lag jedoch aufgrund geringerer Erträge aus der Anlageverwaltung im Vorjahresvergleich um 0,04 US-Dollar niedriger.

WP Carey behielt seine Prognosespanne für den FFO 2023 zwischen 5,30 und 5,40 US-Dollar bei, wodurch das Unternehmen nach der dramatischen 12-Monats-Performance von -20 % derzeit mit etwa dem 13-fachen des FFO-Gewinns bewertet wird.

Die Portfolioauslastung erreichte mit 99,2 % den höchsten Stand seit 2017. Beeindruckend ist, dass die Portfolioauslastung im Gesamtjahr das letzte Mal vor mehr als zehn Jahren unter 98 % sank, im Jahr 2011, als sie bei 97,3 % lag. Das ist ein Beweis für die starken Mieter von WP Carey und die kluge Portfolioallokation des Managements. Ebenso liegt die Mieteintreibung, die während des Höhepunkts der COVID-Krise von entscheidender Bedeutung war, deutlich über 99 % und liegt bei 99,4 %, was sogar noch höher ist als die 99,3 %, die im vierten Quartal 2022 verzeichnet wurden.

Im Vergleich zu seinen Mitbewerbern schneidet WP Carey deutlich ab und steht ganz unten auf dieser Liste, da nur BNL und AAT schlechter abgeschnitten haben. Interessanterweise finde ich beide Aktien attraktiv, wenn man ihre deutlich angeschlagenen Aktienkurse bedenkt. Was sie noch interessanter macht, ist die Tatsache, dass beide Unternehmen weiterhin solide Gewinne und andere wichtige Betriebskennzahlen vorweisen können. Diese Situation zeigt deutlich, dass der Markt reichlich und verlockende Kaufgelegenheiten für diejenigen bietet, die die Geduld haben, den Sturm zu überstehen und aus diesen günstigen Umständen Kapital zu schlagen.

Meiner Meinung nach ist WP Carey der am stärksten diversifizierte Vermieter auf dem Markt mit einem nahezu perfekt ausgewogenen Portfolio. WP Carey hat sein Immobilienportfolio kontinuierlich erweitert, das derzeit aus 1.446 Nettomietobjekten besteht, was einem Anstieg gegenüber 1.390 vor drei Quartalen entspricht. Im Hinblick auf die Diversifizierung ist das Portfolio von WP Carey nahezu gleichmäßig auf vier Hauptimmobilientypen aufgeteilt: Industrie (27 %), Lager (24 %), Büro (17 %) und Einzelhandel (17 %). Im letzten Jahr hat WP Carey einige wichtige strategische Entscheidungen bezüglich seines Portfolios getroffen und sich dabei auf den Ausbau seiner Industrie- und Lagerabteilungen konzentriert.

WP Carey Immobilien- und Branchendiversifizierung (Investor Relations)

Das Cluster Industrie/Lager liegt bei 51 % der jährlichen Grundmiete und ist der Hauptgrund dafür, dass WP Carey die Pandemie nahezu unbeschadet gemeistert hat. Die bevorstehende Rezession wird sich nun von der COVID-19-Rezession unterscheiden, da sie wahrscheinlich zu einem erheblichen Rückgang der Verbraucherausgaben führen wird. Dies kann sich zwar auf die Expansion im Industrie- und Lagersegment auswirken, bedeutet jedoch nicht, dass WP Carey keine Miete mehr einnimmt.

Im Vergleich zu vor drei Quartalen machte WP Carey weitere Fortschritte bei der Entwicklung seines Industrie-/Lager-Clusters, der nun zum ersten Mal überhaupt 50 % der jährlichen Grundmiete (ABR) überstieg, während das Unternehmen gleichzeitig sein Büroportfolio aggressiv verkleinerte.

Kürzlich wurde der CEO von WP Carey, Jason Fox, von einem Analysten gefragt, ob es eine Diskrepanz zwischen dem Aktienkurs von WP Carey und seinen Geschäftsgrundlagen gebe, und Jason Fox antwortete sehr optimistisch, indem er betonte, dass die aktuelle Schwäche der Aktien eine „Kaufgelegenheit“ darstelle.

Diese Aussage wurde auf der Nareit REITweek-Konferenz Anfang Juni gemacht und von weiteren optimistischen Kommentaren zu Mieteintreibung und Inflationsschutz begleitet.

WP Carey – Inflationsschutz (Investor Relations)

57 % des Portfolios von WP Carey sind an die Inflation gekoppelt, entweder mit oder ohne Obergrenze, und das bietet per se bereits einen erheblichen Schutz vor Inflation. Die Fed hat eine bemerkenswert aggressive Haltung in Bezug auf ihre Geldpolitik gezeigt, indem sie die Zinssätze rasch erhöht hat. Folglich scheint es, dass die zuvor stark ansteigende Inflation wirksam eingedämmt wurde; jüngste Daten zeigen einen Rückgang auf unter 5 %. Dieser Rückgang der Inflation ist zweifellos eine positive Entwicklung.

Es ist erwähnenswert, dass WP Carey trotz des Abwärtstrends der Inflation weiterhin von seinen an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietverträgen profitieren wird. Diese Vereinbarungen funktionieren nachträglich, was bedeutet, dass das Unternehmen auch dann noch von den Vorteilen dieser Vereinbarungen profitieren kann, wenn die Inflation zurückgeht. Diese Eigenschaft stärkt die Anlageargumente für WP Carey weiter, da sie ein Maß an Stabilität und Schutz vor kurzfristigen Schwankungen in der Inflationslandschaft bietet.

WP Carey geht davon aus, dass die Vertragsmieten im Jahr 2023 trotz sinkender Inflation durchschnittlich um etwa 4 % steigen werden, was den höchsten Anstieg der Vertragsmieten im Nettomietsektor darstellt. Darüber hinaus gibt es, wie oben betont, eine Verzögerung zwischen Inflation und Mieten und somit:

Und auch wenn es Hinweise darauf gibt, dass sich die Inflation abzukühlen beginnt, sorgt die inhärente Verzögerung, mit der sie in die Mieten einfließt, dafür, dass unser vertragliches Mietwachstum bei gleichen Geschäften im Jahr 2023 bei etwa 4 % und im Jahr 2024 bei über 3 % liegt. Bedenken Sie, dass dies auf Basis basiert auf Prognosen, dass die Inflation bis Ende nächsten Jahres auf etwa 2 % zurückkehren wird. Solange die Inflation also über 2 % bleibt, wird auch unser Mietwachstum bei gleichen Ladengeschäften erhöht bleiben.

Quelle: WP Carey Q1/2023 Earnings Call

Dies wären unbestreitbar zwei der besten Jahre von WP Carey überhaupt, und der Markt belohnt das Unternehmen dafür zu 100 % nicht.

WP Carey – ABR-Wachstum im gleichen Geschäft (Investor Relations)

Meiner Ansicht nach ist es derzeit am wichtigsten, sich das Schuldenprofil von REITs und BDCs genau anzusehen, um ihre relative Stärke in diesem Hochzinsumfeld einzuschätzen, mit dem wir seit Jahrzehnten nicht mehr konfrontiert waren. Und nicht nur das erwartete Spitzenzinsniveau von rund 5 % im Jahr 2023 ist besorgniserregend, sondern auch das enorme Tempo, mit dem die Federal Reserve die Zinsen erhöht. Die Fed hat diese Situation ganz allein verursacht, da sie die Inflation für viele Monate als vorübergehend ansah und deutlich zu langsam war, um auf den Kriegsausbruch und die steigenden Energiepreise zu reagieren.

WP Carey verfügt über eine solide und konservative Bilanz mit einer überschaubaren Schuldenlaufzeitenskala. Während jedoch im Jahr 2023 nur winzige 3,7 % oder etwas mehr als 300 Mio. US-Dollar an Hypotheken fällig sind, muss WP Carey in den Jahren 2024 und 2025 mit erheblichen fälligen Schulden rechnen, die zusammen etwa 40 % der Gesamtschulden ausmachen.

WP Carey – Fälligkeitsplan für Schulden (Investor Relations)

Die Wahrscheinlichkeit, dass WP Carey seine Schulden ohne nennenswerte Refinanzierung zurückzahlen kann, ist äußerst gering. Da die Zinssätze der US-Notenbank bereits über 5 % liegen und keine zwingenden Beweise für eine bevorstehende Kehrtwende der Fed vorliegen, ist es höchst plausibel anzunehmen, dass WP Carey Refinanzierungsoptionen zu potenziell wesentlich höheren Zinssätzen im Vergleich zu den aktuellen Zinssätzen von 3,5 % in Anspruch nehmen muss. für Schulden mit Fälligkeit im Jahr 2024 und 4,2 % für Schulden mit Fälligkeit im Jahr 2025.

Die genauen Auswirkungen dieses Szenarios auf WP Carey bleiben ungewiss. Doch selbst wenn die Zinskosten in naher Zukunft erheblich steigen sollten, ist es wichtig zu beachten, dass WP Carey über eine außergewöhnlich solide Bilanz verfügt. Mit einer verfügbaren Liquidität von rund 1,7 Milliarden US-Dollar verfügt das Unternehmen über die Mittel, möglicherweise alle seine Schulden in den Jahren 2023 und 2024 zu begleichen. Es ist erwähnenswert, dass WP Carey, obwohl diese Option verfügbar ist, sie wahrscheinlich nicht verfolgen wird, da das Unternehmen durch das Festhalten an seiner bewährten M&A-Strategie höhere Kapitalisierungsraten erzielen kann:

Daher setzen wir weiterhin Kapital ein und bleiben gut aufgestellt, um das in unserer Prognose festgelegte Investitionsvolumen zu finanzieren.

Quelle: WP Carey Q1/2023 Earnings Call

WP Carey kann mit über 21 Jahren jährlichem Dividendenwachstum und einer einjährigen Serie vierteljährlicher, wenn auch mittelmäßiger Dividendenerhöhungen seit seinem Börsengang Ende der 90er Jahre auf eine lange und starke Dividendenbilanz zurückblicken und steht damit kurz davor, sich dem berühmten Dividendenaristokraten anzuschließen Zyklus.

Es handelt sich um einen der wenigen REITs, der seinen Dividendenwachstumskurs inmitten der Pandemie aufrechterhalten konnte. Während diese Dividendenerhöhungen nur als kraftlos oder als eine winzige Schneeflocke beschrieben werden können (sie beträgt nur 0,2 % pro Quartal), kann sich für einen Anleger, der noch viele Jahre oder Jahrzehnte mit Investitionen vor sich hat, sogar eine winzige Schneeflocke in einen großen Schneeball verwandeln, insbesondere wenn Diese anfängliche Schneeflocke, die aktuelle Dividendenrendite, beginnt bereits bei knapp 6,5 %.

WP Carey – Dividendenhistorie (Investor Relations)

Ich habe meine Position bei WP Carey im März 2020 begonnen und führe sie seitdem hauptsächlich auf der Grundlage von zweiwöchentlichen Investitionsplänen sowie der opportunistischen Hinzufügung weiterer Aktien, wenn ich zusätzliche Mittel zur Verfügung hatte.

Der Hauptgrund für dieses dürftige Dividendenwachstum in den letzten Jahren ist die relativ hohe Ausschüttungsquote von WP Carey, die durchweg über 80 % lag. Unter Berücksichtigung der oben genannten Prognose des Unternehmens für 2023 würde die AFFO-Ausschüttungsquote zum Jahresende unter 80 % sinken. Und obwohl das Management keine explizite Zielausschüttungsquote kommuniziert hat, ist ein Niveau unter 80 % sicherlich nachhaltiger als das, was der REIT in den letzten Jahren erreichen konnte.

Diese positive Entwicklung stimmt mich zuversichtlich, denn sie deutet darauf hin, dass das Dividendenwachstum im kommenden Jahr wieder an Dynamik gewinnen wird und somit einen stärkeren Schutz vor Inflation bietet. Bemerkenswert ist, dass die jährliche Dividende seit 2014 insgesamt nur um bescheidene 14 % gestiegen ist. Dennoch stellt diese Aktie für Anleger, die ein sicheres und substanzielles Einkommen anstreben, eine attraktive Gelegenheit dar. Wie bereits erwähnt, dürfte die höhere Inflation in Zukunft eher Rückenwind als Gegenwind für das Unternehmen sein, und es gibt nur wenige Dividenden zahlende Unternehmen, die einen solchen Anspruch geltend machen können.

Das wirklich Faszinierende an WP Carey ist jedoch, wie gut es seine Diversifizierung für Investoren umsetzt. Beispielsweise hat das Unternehmen US-Einzelhandelsobjekte zugunsten des europäischen Einzelhandels gemieden, weil es der Ansicht ist, dass es in den USA zu viele Geschäfte gibt. Und zu Beginn der Pandemie kündigte das Unternehmen Pläne zum Kauf von Industrie- und Lageranlagen an. Das Unternehmen sah eine Gelegenheit, in einen immer wichtiger werdenden Immobilientyp zu investieren, während Unternehmen angesichts der Gesundheitskrise versuchten, ihre Liquidität zu stärken.

Die Sichtweise des CEO deckt sich mit meiner eigenen, da ich auch den jüngsten Rückgang des Aktienkurses von WP Carey um 20 % in den letzten 12 Monaten als überzeugende Kaufgelegenheit betrachte. Trotz ihrer außergewöhnlichen Stellung im Triple-Net-Lease-Sektor spiegelt die Wertentwicklung der Aktie in diesem Zeitraum ihren wahren Wert nicht angemessen wider.

Inflationsbedingte Mieterhöhungen werden weiterhin die Wachstumsraten der Filialen des Unternehmens vorantreiben und für genügend operative Hebelwirkung sorgen, um seine starke Bilanz und seine Fähigkeit zur Refinanzierung und Bedienung seiner Schuldenverpflichtungen aufrechtzuerhalten.

Zweifellos wurde die Aktie von den Auswirkungen höherer Zinssätze betroffen. Die im vergangenen Jahr beobachtete Korrektur um 20 % trägt dieser Sorge jedoch hinreichend Rechnung. Die jüngsten Kapitalaktivitäten von WP Carey stärken das Vertrauen der Anleger weiter. Der REIT hat seinen außergewöhnlichen Zugang zu den Kapitalmärkten unter Beweis gestellt, indem er ein befristetes Darlehen in Höhe von 500 Millionen Euro in ein 4,34 %-Darlehen mit Fälligkeit im April 2026 umgetauscht hat und im September 2022 eine Privatplatzierung von 150 Millionen Euro an vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen mit einem Zinssatz von 3,41 % und einer Fälligkeit im Jahr 2029 sowie einer Privatplatzierung im Wert von 200 Millionen Euro an unbesicherten Schuldtiteln mit einem Zinssatz von 3,7 % und einer Fälligkeit im Jahr 2029 durchgeführt hat fällig 2032.

WP Carey verfügt über reichlich Liquidität, die es vorsichtig und selektiv nutzen kann, um die zahlreichen sich bietenden Chancen zu nutzen. Die aktuelle Aktienbewertung, die bei rund 12,5x 2023 FFO gehandelt wird und eine attraktive Rendite von fast 6,5 % bietet, macht sie zu einem verlockenden Kauf für Anleger. Persönlich bin ich ein zufriedener Anleger und beabsichtige, meine zweiwöchentlichen Sparpläne auf absehbare Zeit fortzusetzen.

All diese Faktoren machen die Aktie jetzt zu einem guten Kauf und zu einem noch stärkeren Kauf, sollte sie in Zukunft weitere Rückgänge verzeichnen.

Dieser Artikel wurde geschrieben von

Offenlegung des Analysten: Ich/wir haben eine vorteilhafte Long-Position in den Aktien von WPC, entweder durch Aktienbesitz, Optionen oder andere Derivate. Ich habe diesen Artikel selbst geschrieben und er drückt meine eigene Meinung aus. Ich erhalte dafür keine Vergütung (außer von Seeking Alpha). Ich stehe in keiner Geschäftsbeziehung zu einem Unternehmen, dessen Aktien in diesem Artikel erwähnt werden. Ich biete keine Finanzberatung an, sondern nur meine persönliche Meinung. Anleger können vor ihrer Entscheidung weitere Aspekte und ihre eigene Sorgfaltspflicht berücksichtigen.

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